Hyppää sisältöön

Faktoja REIT sijoittamisesta

Pohjois-Amerikan markkinoilla REIT yhtiöt ovat hieman erillaisia yhtiöitä. Niillä on velvoite maksaa suuren osan tuotostaan omistajille osinkona, ja tätä velvoitetta vastaan ne saavat verovapauden. REITien kasvu perustuu velalle, ja niillä on tapana lisätä jatkuvasti osakkeidensa määrää saadakseen varallisuutta sijoitustoimintaansa.

Parhaimillaan REIT antaa tasaista jatkuvaa tuottoa ja osakkeen hiljaista arvonnousua. Pahimmillaan REITin velka käy liian korkeaksi ja vaikuttaa yhtiön toimintaan romahdusmaisesti.

Kuten olen aikaisemmin jo kirjoittanut blokissani REITejä on kahta päälajia (ja lisäksi tietenkin kahden päälajin yhdistelmiä): kiinteistöihin sijoittavat ja kiinteistölainoihin sijoittavat. Helpommin lähestyttävä REIT tyyppi on kiinteistöihin sijoittavia REITejä (eREIT), joilla ehkä tällä hetkellä vähemmän riskejä kuin kiinteistölainoihin sijoittavilla, mREIT. Matalat korot ovat omiaan parantamaan kiinteistöihin sijoittamista, mutta ovat ongelma lainoihin sijottaville.

/galleries/kuvia/mokki.svg

Lainan merkitys REITille.

Kun katsoo REIT-yhtiön tasetta huomaa, että vuosien saatossa lainan määrä kasvaa tasaisesti yhä suuremmaksi. REIT tarvitsee lainaa uusien kiinteistöjen ostamiseen eli yhtiön kasvuun. Normaalilla eReitillä lainan määrään kasvua seuraa oman pääoman kasvu ja samalla yhtiön tuotto. mReit taas joutuu käyttämään lainapääomaansa melko usein käyttövaroihin ja ne joutuvat USA:ssa lain mukaan maksamaan lähes kaikki käyttövaransa osinkoina ulos, minkä seurauksena mReitin jakamaton tuotto on negatiivisesti kasvavaa. eReit pystyy omista kiinteitötuotoistaan saamaan toisella tavalla rahaa kuin mReit, jonka takia eREIT-yhtiö on toiminnaltaan vakaampi. REITIN tilasta kertoo kirjanpito arvo per osake tai FFO, joka kertoo nettotuoton lisäksi, miten paljon poistoja ja vähennyksiä tuloksessa on.

Halpa laina on ensiarvoisen tärkeää REITin toiminnan kannalta. Ilman halpaa lainaa yhtiö ei käytännössä juuri kasva. REITin rakenne, jossa käytännössä yhtiön pitää maksaa osinkotuottoa omistajilleen huomattavan osuuden, laina on paras tapa varmistaa kasvu. Vaikka noin 75% eREITin tuloista tulee vuokrasta ja mREITin tuloista lainan korkotuotosta, niin tuotto ei riitä rahoittamaan yrityksen kasvua ja uusia investointeja.

REIT ja kasvavat osakemäärät.

Lainan lisäksi REIT yhtiöt rahoittavat toimintaansa tuomalla lisää osakkeita markkinoille. Hyvin hoidettu REIT nostaa arvoaan yhdessä osakkeiden määrän kasvun kanssa, jolloin 'laimennuksella' ei ole merkitystä. Mutta tietenkään näin ei aina ole. Eli kun sijoittaa pitkä aikaisesti REIT yhtiöön, on ymmärrettävä, että yhtiön osakkeen markkinakurssi saattaa kulkea laskevaan suuntaan, jos se- tai samoin kuin eREITIllä - historiallisesti on tavannut kulkea alaspäin. REIT yhtiön korkea osingon jako toisaalta on sijoittajan tukena, sillä tuottoa tulee helpolla enemmän kun markkinahinta mahdollinen lasku. REIT yhtiöön kannattaa sijoittaakin juuri osinkotuoton takia eikä markkinahinnan muutoksia odottaen.

REIT ja riskit.

REITien riskit rakentuvat juuri niiden vahvuuksien ympärille. REITin on maksettava suuri osa tuotostaan omistajille, jonka takia tuottoa ei pysty juurikaan sijoittamaan yritykseen. Näin ollen REItien lainapääomalla on tapana kasvaa. Erityisesti mREITien lainan määrä kasvaa voimakkaasti. Lainan määrä verrattuna oman pääoman määrään voi olla todella moninkertainen. REITin hallintorakenne pitää siis olla kunnossa, ja johdolla selkeä näkemys, miten kiinteistöistä tai lainoista saa riittävästi tuloja, että yhtiö kykenee selvitymään markkinoilla. Omasta mielestäni REITin suurin riski on nimenomaan yhtiön ylläpitämisen taidokkuus. Huono johto voi nopeasti törmätä seinään.

Lisäksi REITien kulut ovat suuret, joka vaikuttaa niiden tuottoihin. Kiinteistöjen hallinnointi ei ole kovin halpaa puuhaa. Korkojen vaihtelut näkyvät REITien toiminnassa. Eli suhdannevaihteluilla on merkitystä osinkotuottoihin, koska suhdannevaihtelut yleensä vaikuttavat korkoihin.

Sijoituskohde REIT.

Omasta mielestäni REIT yhtiöt ovat kohtalaisen hyvä sijoituskohde. REITienkin kohdalla kannattaa muistaa sääntö: Hajautus kannattaa. Sitä suurempi hajautus, sen turvallisempaa on mahdollinen osinkotuotto. REITeistä on ymmärrettävä, että osinkotuotto perustuu yrityksen toimintaan ja tuottoon. REITin osinkotuotto saattaa vuosien aikan vaihdella yhtiön tilan mukaan kuten tavallisissakin yhtiöissä. Ja jos ei suoraan halua sijoittaa REIT-yhtiöihin, niin aina voi sijoittaa vaikka ETF:iin tai rahastoihin, jotka sijoittavar REITeihin. REITien tuotto on kiinteistötuottoa, eli ei tarvitse itse hallinnoida kiinteistöjä, vaan voi omistaa palan yhtiötä, joka tekee sen puolestasi.

Pitkällä aikavälillä REIT tuottaa ihan mukavaa osinkotuottoa ja osakkeen markkinahinnan liikkeet ovat yleensä verkkaiset.

Kommentit

Comments powered by Disqus