Hyppää sisältöön

Osinko + REIT

REIT. yhtiöt ovat yksi tapa sijoittaa kiinteistöihin ilman että itse suoranaisesti ottaa lainaa ja alkaa ostamaan taloja. Tietenkin, kun ostaa REIT-yrityksen papereita, on päivän selvää, että osakkeeseen on sidottu melkoisesti velkaa. Mutta yhtiö hoitaa lainaongelmat puolestasi, ja sinä voit nauttia osinkovirrasta salkkuusi.

Tästä aiheesta on vaikka kuinka monta kirjoitusta, mutta heitetäänpä oma kirjoitukseni sekaan. Minullakin taitaa olla jo yksi vanhempi kirjoitus aiheesta. Tosin melko tiivis ja hieman hankala ymmärettävä.

REITejä on kahdenlaisia. On puhtaasti kiinteistöihin sijoittavia tai sitten asuntolainojen korkotuottoihin sijoittavia. Edellisiä kutsutaan nimellä eREIT ja jälkinmäisiä nimellä mREIT. Tietenkin on olemassa yhtiöitä, jotka ovat näitä molempia samanaikaisesti, eli eräänlaisia hybriidejä.

eREIT ja mREIT käyttävät erillaisia strategioita, mutta perusidea on sama. Tuotto saadaan sijoituksesta tulevasta rahavirrasta, joka on joko vuokraa tai kiinteistöjen myyntiä; asuntolainapapereiden kautta saatavaa korkoa tai lainojen edelleen myynnistä. Pohjois-Amerikan markkinoilla lainan antajan on mahdollista myydä lainoja edelleen toisin kuin esimerkiksi Suomessa.

REIT-yhtiöillä on oma kansainvälinen sivustonsakin:

https://www.reit.com

jossa voi lukea REIT maailman ihmeistä, mutta käydäänpä niitä myös tässä läpi.

eREIT

Real Estate Invest Trust eli kiinteistörahasto - tässä tapauksessa vain kiinteistöihin sijoittavat rahasto. Näiden yhtiöiden osinkotuoton määrä riippu hyvin paljon siitä, missä valtiossa toiminta tapahtuu. Yhdysvalloissa REITit maksavat tuottoa sijoittajille lain määräminä, kuten itseasiasa Suomessakin. Suomen ongelmana vain Yhdysvaltohin nähden on, että Suomen pörssissä ei ole samanlaista määrää näitä yhtiöitä kuin Yhdysvalloissa - vai voiko edes sanoa, että Suomen pörssissä oikeasti on samanlaista REITiä kuin yhdysvaltojen REITit ovat.

Itse pidän pohjois-Amerikan REITejä ihan hyvinä sijoituskohteina. Ne ovat kohtalaisen stabileja kurssi myllerrysten keskellä ja jakavat säännöllistä osinkoa.

eREIT papereista saa noin 5-9% osinkotuottoa pohjois-Amerikassa. Muualla tuotto on paljon huonompaa. Olen tullut siihen tulokseen, että ainoastaan pohjois-Amerikan markkinolla näihin yhtiöihin kannattaa sijoittaa. Tosin Hollannin pörssissä on WERELDHAVE NV niminen yhtiö, joka voisi olla sijoituskohteena kohtalainen. Yhtiön pitkän ajan kurssikäyrä vai on laskeva - eli kulkenut yli 5 vuotta vain alaspäin, joten ostaminen hieman epäilyttää. Yleensä kanssasijoittajat eivät pitkälla aikavälillä ole väärässä jonkin yhtiön tilasta. Toinen vaihtoehto Hollanin pörssissä olisi VASTNED RETAIL NV, joka näyttää astetta turvallisemmalta, vaikka osinko onkin pienempi.

Näiden yhtiöiden riskit liittyvät siihen, kuinka hyvin ne saavat kiinteistöjä vuokralle. Mikäli omistuskiinteistöt eivät kiinnosta ketään, niin yhtiön lainakulut voivat kaataa yrityksen. eREITien suuret omistukset ovat mahdollisia juuri lainavipuja käyttäen. Varsinkin jos REIT on kasvanut nopeasti, niin voi epäillä suoraan, että lainan määrä on kasvanut voimakkaasti. Tammikuun aikana esittelinkin jo yhden REITin, joka on kasvanut nopeasti.

mREIT

Mortage REIT. Tällaista yhtiöt ei Suomen pörssistä löydä lainkaan, sillä käsittääkseni Suomessa ei voi käydää kauppaa asuntolainoilla samalla tavalla kuin pohjois-Amerikan markkinoilla. mReitit ovat huomattavasti riskipitoisempia sijoituskohteita kuin eReitit. Riski johtuu lainoihin liittyvistä epävarmuustekijöistä, kuten korkojen nousuista ja laskuista.

Jotkut asiantuntijat ovat sitä mieltä, että viime vuosian matalien korkojen takia, ei kannattaisi lainkaan sijoittaa mREITeihin, koska matalat korot ovat aiheuttaneet tuotto puolella paljon ongelmia. Löysin ihan viime päiviltäkin tällaisia arvioita, vaikka Yhdysvalloissa korot ovat olleet noususuhdanteessa pitkän aikaa. Mutta korkojen nousulla on puolensa. Myös yrityslainojen korot ovat nousussa, jotka syövät tietenkin asuntolainoista tulevaa voittoa.

Yhtiön riski liittyy tosiasiaan, että REIT yleensä ottaa lainaa kattaakseen ostoksensa. Jos otetun lainan korko on korkeampi kuin niiden lainojen korko, joihin on sijoitettu pitkälla aikavälillä, niin yhtiö päätyy tappiolle. Tehokkaiden markkinoiden säännön mukaan, haettaessa suurempia tuottoja, joudutaan suurempiin riskeihin.

Salkussani olevia mREIT yhtiöitä:

  • ANNALY CAPITAL MANAGEMENT
  • AGNC INVESTMENT

Kummatkin yhtiöistä ovat hyvin tuottavia, mutta samalla hyvin riskialtiita. Uskon kuitenkin nousevien korkojen parantavan yhtiöiden tilannetta. Annally Capital Managementia minulla on salkussa suhteellisen suurella painolla, enkä ole itse vielä sen takia yöuniani menettänyt.

En suosittele mREITEjä kenellekään, mutta toteampa vain, että ilman riskiä ei myös voi saavuttaa voittoja. Itse olen sijoittanut näihin kahteen REITin ajatuksella osta ja unohda niiden olemassa olo, mitä joku toinen bloggaaja ei missään nimessä suosittanut :). Ja vaikka en suosittele näitä, niin itse aion ostaa näitä lisää ajan kulkiessa eteenpäin.

REITit ja tunnusluvut

REITtejä mitataan kahdella tunnusluvulla FFO ja AFFO.

\begin{equation*} FFO = Nettotuotto + Poistot + Kuoletukset - MyynninVoitot \end{equation*}

tai

\begin{equation*} FFO = NetIncome + Amortization + Depreciation - CapitalGainsFromPropertySales \end{equation*}

Jos FFO tunnetaan, niin AFFOn voi laskea FFO:sta.

\begin{equation*} AFFO = FFO + VuokranArvoNousu - PääomaMeno - ToistuvatHuoltoKulut \end{equation*}
\begin{equation*} AFFO = Nettotuotto + Poistot + Kuoletukset - MyynninVoitot + VuokranArvoNousu - PääomaMeno - ToistuvatHuoltoKulut \end{equation*}

tai

\begin{equation*} AFFO = FFO + RentIncreases - CapitalExpenditures - RoutineMaintenanceAmounts \end{equation*}

Vaikka REITeille on tyypillistä korkeat lainat, niin niiden kokoa kuitenkin hyvä seurata. Jos lainaosuudet alkavat kasvamaan liikaa, niin REITin maksukyky voi kadota, ja yhtiölle voi käydä huonosti. Current Ration ja Quick Rationin avulla voi pitkällä aikavälillä seurata lainamäärän kehitystä ja tietenkin Navin avulla näkee tuoton ja voi arvioida riittävätkö rahat. Näin ollen myös ROI arvoa seuraamalla voi ymmärtää REITin tilannetta pitkällä aikavälillä.

\begin{equation*} Quick Ration = \frac{LiquidAssets}{CurrentLiabilities} \end{equation*}
\begin{equation*} Quick Ration = \frac{CashandEquivalents + MarketableSecurities + AccountsReceivable}{CurrentLiabilities} \end{equation*}
\begin{equation*} Current Ration = \frac{CurrentAssets}{CurrentLiabilities} \end{equation*}

NAV puolestaan on kohtalaisen helppo laskea.

\begin{equation*} NAV = \frac{Omaisuus - Velat}{OsakkeidenMäärä} \end{equation*}

NAVIN muutos on

\begin{equation*} ROI = \frac{NAV1 - NAV2}{NAV} \end{equation*}

REIT ja osinko

REITit ovat hyviä osinkosijoituskohteita, kun todellakin ymmärtää, että osakkeen kurssin kasvu ei ole kaikessa, vaan salkku voi rakentua osinkotuoton varaan. REITeissä on riskinsä, joten osinkosalkkua ei todennäköisesti kannata yksistään rakentaa REIT paperien varaan. Mietin viimeisen lauseen kirjoitettuani, onko tosiaan niin, että jos ostaisin 50 REITiä salkkuun, olisi enemmän riskiä kuin ostaisi saman verran sekalaisia osakkeita. Yksittäisten REITien kohdalla osinkotuotto voisi ajan kanssa kärsiä, mutta myös yksittäisten tavallisten yhtiöiden kohdalla kävisi näin.

Joudun todennäköisesti pyörtämään juuri kirjoittamani lauseen ja todeta, että suurella REIT hajautuksella voi todennäköisesti päästä ihan yhtä huonoon tai hyvään tulokseen kuin suurella tavallisten yhtiöiden hajautuksella.

Mutta itse ehkä pidän enemmän sekahajautuksesta.

Itselläni on vain positiivisia kokemuksia REITien osinkoista. Parhaat osinkot tietenkin saa mREITeistä, sillä eREITien osingot jäävät usein pienemmiksi. On kuitenkin ymmärrettävä, että yritys joka maksaa suuren osaan tuotostaan osinkona ylos, on hauraampi kuin yritys, joka voi käyttää tuottoaan tehokkaammin omaksi hyödykseen. Korkealla osinkolla on aina kaksi puolta.

Osingon maksu itsessään on REITin riski. Eli REITin kohdalla voi aina katsoa olevan hieman enemmän riskiä kuin vaikka pankin kohdalla. Jos et pidä riskistä, niin harkitse kaksi kertaa ennen kuin ostat REIT yhtiön osakkeita.

Omasta mielestäni sekä eREIT ja mREIT että näiden hybriidiversiot ovat tervetulleita yhtiöitä osinkosijoittajan salkkuun.

Kommentit

Comments powered by Disqus