Hyppää sisältöön

REIT ja konkurssi

Korona aikakautena on spekuloitu monien REIT yhtiöiden konkursseilla. Aika on otollinen konkurssien miettimiselle, mutta saameko odottaa REIT-yhtiöiden konkurssisumaa. En usko. Mutta kuten aina on mahdollista, että jokin REIT yhtiö menee konkurssiin. Konkursseja ei tapahdu REIT maailmassa kovin tiuhaan, mutta niitä tapahtuu.

On mielenkiintoista vilkaista tiedemaailman julkaisuja ja huomata, että REIT:ien romahduksista ja niiden seurauksista ei ole kukaan tehnyt akateemista julkaisua. Tai ei ainakaan kovin helposti löydettävää. Kuitenkin historia opettaa monia asioita ja jonkillainen tutkimus aiheesta voisi olla oppimismielessä kiinnostava.

Havaintoja REItien konkursseista.

Vuonna 2009 finanssikriisin aikoihin meni konkursiin General Growth Properties niminen REIT. Yhtiön konkurssi oli siinä mielessä poikkeuksellinen, että sijoittajat saivat korvausta konkurssista. Mutta tälläistä ihmettä harvemmin on mahdollista toivoa, jos omalle kohdalle iskee REIT konkurssi.

Tällä hetkellä on NYSE pörssissä on yhtiö nimeltä CBL & Associates Properties konkurssin rajoilla, mikä ei kuitenkaan välttämättä tarkoita konkurssia. Mutta ainakin yhtiö on kovilla lähitulevaisuudessa. Velat ovat tämänkin REITin ongelmana - eli vaikka REIT yrityksillä on ominaista ottaa velkaa pitääkseen toimintaansa yllä, niin yhtiön kykyä maksaa velkansa on aina hyvä seurailla. CBL jätti viimeisimmän velanmaksunsa välistä, joka merkitsee melko huonoja mahdollisuuksia yhtiölle lähitulevaisuudessa.

Vuonna 2019 RAIT financial Trust meni konkursiin. Yhtiö oli tyypillinen diversity-Reit, jolta rahat loppuivat kesken ja velkojat vaativat omansa takaisin.

Jos REITien konkursseista oppii jotain, niin että todellakin Velka suhteita kannattaa tutkia sijoitussuunnitelmaa tehdessä. Ja luonnolisesti tässä kohtaa on hyvä ymmärtää myös, miten riskialtiita REIT-yhtiöt voivat olla samaan aikaan, kun ne myös voivat tuottaa melkoisesti pitkällä aikavälillä. Kun 2007 DOWN JONES sukelsi 20% niin REIT yhtiöt tuottivat 40% tappiota mukaan lukien osingot. Nyt Korona-aikakautena olisi melkoinen ihme, ellei tappiota tulisi.

REIT yhtiöön sijoittaessa kannattaa kysyä itseltään mikä on velan ja omaisuuden välinen suhde. Tämä on ns. dept ration.

\begin{equation*} DepRation = \frac{ShortTermDebt+LongTermDebt}{TotalAsset} \end{equation*}

tai

\begin{equation*} DepRation = \frac{TotalDept}{TotalAsset} \end{equation*}

Kerroin kuvastaa kuinka paljon REIT pyrkii velalla vahvistamaan kokonaispääomaansa. Sitä korkeampi kerroin sitä riskialttiinpi REIT on. Kuten kaikkien kertointen kohdalla, niin myös tätä kerrointa kannattaa seurata ajan kulumisen mukaan. Kertoimen trendi kertoo enemmän kuin yksittäinen otos tietyllä ajanhetkellä.

REIT ja koronavirus.

Luin aamulla tekstin jossa selitettiin, että yhtiöt ovat selviytyneet odottettua paremmin koronaviruksen aiheuttamasta uhasta. USA:n REITien taloustilanne joutui sijoittajien tarkkailulistalle jo heti kriisin ensin hetkillä. Varsinkin ostokeskuksiin keskittyvien REITien tulevaisuutta pohdittiin kovasti. Mielenkiintoista kuitenkin on, että todellisen konkurssiuhan alla ei ollut kuin ehkä yksi REIT kriisiaikana. Mutta todelliset vaikutukset yleensä iskevät kriisin jälkeen eikä sen aikana.

Mielenkiintoista on havaita, mitkä REIT ovat sijoittajien mielestä olleet kannattavia sijoituksia Korona-kriisissä, Datakeskuksiin sijoittavat REITit. Sen sijaan juuri kauppoihin ja ostoskeskuksiin sijoittaviin luottamus oli heikkoa.

Hyvin paljon löytyy erillaisia kirjoituksia REITeistä, joissa veikataan miten jollekin tietylle REITille käy tai miksi juuri tiettyyn REITiin on kannattanut sijoittaa. Mutta suoranaista katastrofitilannetta REIT maailmaan koronavirus ei ole tuonnut. Itse omistan joitakin REITejä ja niiden tulokset ovat vaihdelleet. Ennen kriisin alkua myin tunnetuimmat mREITit pois salkustani, joiden matka on ollut takkuista tämän vuoden puolella. Salkussani on yhä mREIT Apollo Commercial, jonka kulku on ollut aika samanlaista kuin muidenkin yhdysvaltalaisten REITien. Sen sijaan Kanadalaisen Pro Real Estaten voiton kulku on ollut melkoista kesän kulkiessa. Kanadalainen Slate Office Reit on enemmänkin kulkenut samoja polkuja kuin usan REITIT.

REITeissä on riskinsä, jotka keskittyvät nimenomaan lainaan - onhan selvää, että yritys, jonka pitää maksaa omistajilleen säännöllistä osinkotuottoa tietyn määrän voitoistaan, on aina tiukassa paikassa, koska investointeihin ei kerry kovinkaan paljon rahaa tuottojen kautta. Mutta Korona aika on tuonnut monien REITien käteen hyvin halpaa rahaa, joka on auttanut niitä taloudellisissa ongelmissa. Ehkä asiaa voisi katsoa näin. Yhteiskunta pyrkii turvamaan REITien toimintakykyä, sillä niillä on merkitystä yhteiskunnalle.

Ja jos haluaa jatkossakin sijoittaa turvallisiin REITeihin, niin Korona virus on osoittanut, että datakeskukset on hyvä suunta turvallisuuden etsimiselle.

Kommentit

Comments powered by Disqus